Navegando una Nueva Realidad Jurisdiccional: Implicaciones Estratégicas para el Mercado Inmobiliario Industrial de Saltillo
Resumen Ejecutivo
Un cambio fundamental en el panorama legal de México ha introducido una nueva y significativa capa de riesgo e incertidumbre en el dinámico mercado inmobiliario industrial de Saltillo. La reciente jurisprudencia 1a./J. 170/2023 de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN), que reclasifica los contratos de arrendamiento inmobiliario con propósito de especulación comercial como actos de comercio, desvía las controversias de la jurisdicción civil, tradicionalmente predecible y expedita, hacia la vía mercantil federal, más compleja y generalista. Esta alteración, aunque sutil en su formulación, tiene implicaciones profundas para un mercado que opera a la velocidad del nearshoring.
Para el ecosistema inmobiliario de Saltillo —un centro neurálgico para la industria automotriz y manufacturera global, caracterizado por tasas de vacancia históricamente bajas, una demanda récord y una actividad de construcción sin precedentes—, la introducción de retrasos procesales de meses, o incluso años, en la resolución de disputas de arrendamiento representa un riesgo material. Este informe analiza las consecuencias de este cambio jurisprudencial en los principales actores del mercado: desarrolladores, arrendadores (incluyendo Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o FIBRAs), arrendatarios (empresas manufactureras y de logística) e inversionistas.
Si bien los fundamentos económicos de Saltillo permanecen robustos, este cambio legal puede alterar el perfil de riesgo de las operaciones inmobiliarias. La respuesta estratégica debe ser inmediata y multifacética. A corto plazo, es imperativo reforzar los contratos de arrendamiento con cláusulas de arbitraje obligatorias y disposiciones más estrictas. A mediano plazo, los modelos financieros y los protocolos operativos deben ajustarse para mitigar los nuevos riesgos. A largo plazo, la solución más duradera reside en una acción colectiva de la industria para abogar por una reforma legislativa que restaure la claridad y la eficiencia procesal. La capacidad de los actores del mercado para adaptarse a esta nueva realidad definirá su éxito en un entorno donde la velocidad y la certidumbre son ventajas competitivas cruciales.
1. Un Cambio Fundamental en la Adjudicación de Arrendamientos Comerciales
El entorno operativo para el sector inmobiliario comercial en México ha sido redefinido por una decisión judicial que, aunque de naturaleza técnica, tiene consecuencias prácticas de gran alcance. Este cambio altera un precedente de décadas, introduciendo una incertidumbre procesal que afecta directamente el núcleo de la relación entre arrendadores y arrendatarios comerciales. Comprender la magnitud de esta transformación es el primer paso para formular una estrategia de mitigación eficaz.
La distinción entre la vía civil y la mercantil no es una mera formalidad; representa un cambio drástico en el procedimiento, los plazos y la naturaleza misma del litigio. La vía civil, regida por los códigos procesales de cada estado, como el de Coahuila, a menudo contempla procedimientos especiales y sumarios diseñados para resolver disputas de arrendamiento de manera eficiente. Estos juicios, comúnmente conocidos como juicios de desahucio o similares, están estructurados para acelerar la recuperación de un inmueble en casos de incumplimiento, como la falta de pago de la renta. La competencia territorial suele ser clara, radicando en el lugar de ubicación del inmueble, lo que simplifica el inicio del proceso.
En contraste, la vía mercantil, al no contar con un procedimiento especial para controversias de arrendamiento inmobiliario, obliga a las partes a recurrir al Juicio Ordinario Mercantil. Este es un procedimiento plenario, diseñado para disputas comerciales complejas y no para la resolución expedita de un incumplimiento de arrendamiento. El resultado es una prolongación significativa de los tiempos procesales, lo que introduce un considerable lastre operativo para las partes. Un arrendador que busca recuperar una propiedad podría enfrentarse a un litigio que se extiende por años en lugar de meses, con el consecuente impacto financiero.
Esta diferencia en los plazos no es trivial; es el riesgo operativo central que emana del nuevo criterio de la SCJN. Mientras que un juicio de desahucio civil está diseñado para ser ágil, el Juicio Ordinario Mercantil se desenvuelve a través de una serie de etapas rígidamente definidas y con plazos mucho más amplios, sin contar los posibles recursos y tácticas dilatorias. La siguiente tabla comparativa ilustra el abismo temporal entre ambos procedimientos.
| Etapa Procesal | Juicio Especial de Arrendamiento (Civil - Estimado) | Juicio Ordinario Mercantil (Federal - Plazos Legales) |
|---|---|---|
| Fase Postulatoria | ||
| Presentación de Demanda | Día 1 | Día 1 |
| Admisión y Prevención | Plazo breve (ej. 5 días para subsanar) | 3 días para subsanar |
| Emplazamiento y Contestación | Plazo corto (ej. 5-9 días) | 15 días para contestar |
| Vista de la Contestación | Puede no existir o ser breve (ej. 3 días) | 3 días para el actor |
| Reconvención (Contrademanda) | Generalmente no procede en juicios sumarios | 9 días para contestar la reconvención |
| Fase Probatoria | ||
| Ofrecimiento de Pruebas | En los escritos iniciales o en una audiencia | 10 días |
| Desahogo de Pruebas | Se concentra en una o pocas audiencias | 30 días (plazo ordinario) |
| Fase Conclusiva y Resolutoria | ||
| Alegatos | En la misma audiencia de pruebas o plazo corto (ej. 3-5 días) | 3 días comunes para las partes |
| Citación para Sentencia | Inmediata tras los alegatos | Tras el plazo de alegatos |
| Dictado de Sentencia | Plazo breve (ej. 5-10 días) | 15 días |
| Tiempo Total Estimado (sin apelación) | 2 - 6 meses | 6 - 12+ meses |
Nota: Los plazos del juicio civil son estimaciones basadas en la naturaleza sumaria de dichos procedimientos, ya que pueden variar según la legislación estatal específica. Los plazos del Juicio Ordinario Mercantil se basan en el Código de Comercio y representan el escenario ideal sin considerar recursos, incidentes o demoras procesales, que en la práctica pueden extender el litigio considerablemente.
2. El Sector Inmobiliario Industrial de Saltillo: Un Ecosistema a Pleno Rendimiento
Para dimensionar el impacto real del cambio jurisprudencial, es indispensable analizar el contexto específico en el que aterriza. El mercado inmobiliario industrial de Saltillo no es un mercado promedio; es un ecosistema de alta velocidad, alta demanda y alto valor, impulsado por fuerzas económicas globales. La introducción de incertidumbre y retraso procesal en este entorno de máxima exigencia genera un riesgo desproporcionadamente mayor que en mercados más estables o con menor dinamismo.
2.1. Perfil de un Centro Industrial de Primer Nivel
Saltillo, junto con su zona metropolitana que incluye a Ramos Arizpe y Arteaga, se ha consolidado como uno de los polos industriales más importantes de América del Norte. Su economía está profundamente arraigada en el sector secundario, que representa el 83% de su actividad económica total, con la industria manufacturera componiendo un abrumador 97.3% de dicho sector.14 El estado de Coahuila, impulsado en gran medida por esta región, aporta el 3.3% al Producto Interno Bruto (PIB) nacional, ocupando la décima posición entre las entidades federativas.16
El pilar de esta potencia industrial es, sin duda, el clúster automotriz.17 Saltillo es el hogar de gigantes globales como Stellantis (productor de las icónicas camionetas RAM) y General Motors, cuyas plantas de ensamblaje actúan como anclas para una vasta y sofisticada red de más de 200 proveedores de Nivel 1 y Nivel 2.19 Empresas como Magna, Lear Corporation, Johnson Controls, BorgWarner y Caterpillar no solo tienen una presencia significativa, sino que realizan operaciones de alta complejidad y valor agregado.21 La relevancia de este clúster es tal que Coahuila es responsable del 20% de la producción total de vehículos en México y se ha posicionado como líder en la transición hacia la electromovilidad, fabricando 7 de cada 10 vehículos eléctricos del país.17
Este dominio industrial no sería posible sin una infraestructura estratégica de primer orden. La ciudad es un nodo logístico clave, atravesado por la Carretera Federal 57 (el corredor del TLCAN) y conectado a la red ferroviaria nacional a través de concesionarios como Ferromex y Kansas City Southern de México (KCSM).14 Esta conectividad multimodal garantiza un flujo eficiente de materias primas y productos terminados hacia la frontera con Estados Unidos y los principales puertos del país, constituyendo la espina dorsal de su éxito manufacturero y exportador.
3. Imperativos Estratégicos: Fortaleciendo las Operaciones en un Clima Legal Incierto
Ante un cambio tan significativo en el entorno legal, la inacción no es una opción viable. Los actores del mercado inmobiliario de Saltillo deben adoptar una postura proactiva, implementando una serie de medidas defensivas y estratégicas para mitigar los nuevos riesgos y preservar el valor de sus operaciones. Las respuestas deben ser multifacéticas, abarcando desde ajustes contractuales inmediatos hasta una visión de promoción de cambios sistémicos a largo plazo.
3.1. Refuerzo Contractual: La Primera Línea de Defensa
El contrato de arrendamiento, que siempre ha sido un documento crucial, adquiere ahora una importancia estratégica aún mayor. Debe ser transformado de un acuerdo operativo a una fortaleza jurídica.
Cláusulas de Arbitraje Obligatorias: Esta es la adaptación más crítica y efectiva a corto plazo. Los nuevos contratos de arrendamiento deben incluir cláusulas de arbitraje robustas, claras y bien redactadas. Estas cláusulas permiten a las partes pactar que cualquier controversia se resuelva fuera del sistema judicial, ante un panel de árbitros especializados. El arbitraje ofrece ventajas fundamentales en este nuevo contexto:
Velocidad: Los procedimientos arbitrales son significativamente más rápidos que los juicios ordinarios mercantiles.
Especialización: Las partes pueden seleccionar árbitros con experiencia probada en derecho inmobiliario y comercial, asegurando una comprensión más profunda de la materia en disputa.
Certeza Procesal: El laudo arbitral es definitivo y vinculante, con limitadas posibilidades de impugnación, lo que reduce la incertidumbre y la duración total del conflicto.
Cláusulas Precisas sobre el "Uso del Inmueble": Para contrarrestar directamente la ambigüedad del término "especulación comercial", los contratos deben definir con meticulosa precisión el uso permitido del inmueble. En lugar de un lenguaje genérico, se deben especificar las actividades concretas (p. ej., "el inmueble será utilizado única y exclusivamente para la manufactura de componentes automotrices, el ensamblaje de sub-sistemas y las actividades logísticas y de almacenamiento directamente relacionadas, y para ningún otro fin"). Esto construye un argumento sólido de que el propósito principal es productivo, no especulativo.
Fortalecimiento de las Disposiciones sobre Incumplimiento y Remedios: Las cláusulas que definen el incumplimiento (default), las penas por pago tardío, y el proceso para la recuperación del inmueble deben ser redactadas con la máxima claridad y rigor, sin dejar margen para interpretaciones ambiguas que puedan ser explotadas en un litigio.
Renuncia Expresa a Otras Jurisdicciones: Aunque su ejecutoriedad final podría ser cuestionada por un juez, incluir una cláusula donde ambas partes acuerdan explícitamente someterse a la jurisdicción de los tribunales civiles competentes en el estado de Coahuila y renuncian a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles (incluido el mercantil federal) puede actuar como un fuerte elemento disuasorio. Obliga a la parte que quiera impugnar la vía a argumentar en contra de su propio acuerdo contractual.
3.2. Ajustes Operativos y Financieros
Más allá del texto del contrato, las prácticas de negocio deben adaptarse a la nueva realidad del riesgo.
Para Arrendadores: Escrutinio Riguroso de Arrendatarios y Reservas Financieras: Es fundamental implementar procesos de debida diligencia (due diligence) más estrictos sobre la salud financiera y el historial de los arrendatarios potenciales. Financieramente, los modelos pro-forma para nuevos desarrollos o adquisiciones deben ajustarse. Se debe contemplar un período de "inactividad por litigio" más largo en caso de incumplimiento, creando de facto una reserva o colchón financiero para cubrir los costos y la pérdida de ingresos durante una disputa prolongada.
Para Arrendatarios: Negociación Proactiva y Planificación de Riesgos: Las empresas que buscan arrendar deben estar preparadas para enfrentar términos más duros, como mayores depósitos en garantía. Deben negociar activamente estos puntos y comprender a fondo las implicaciones de la cláusula de arbitraje para asegurar que sea un mecanismo justo y no una desventaja. El riesgo de una disputa legal prolongada debe ser incorporado en la planificación operativa y financiera a largo plazo.
Para Todos: Asesoría Legal Especializada: La era de los contratos de arrendamiento estandarizados o de machote ha terminado. Es indispensable que todas las partes —arrendadores, arrendatarios e inversionistas— involucren a asesores legales con experiencia dual en derecho inmobiliario y en litigio comercial complejo para redactar, negociar y revisar los acuerdos a la luz de esta nueva jurisprudencia.
3.3. Un Llamado a la Acción a Nivel Industrial
Si bien los ajustes contractuales son una defensa necesaria, actúan como un parche sobre un problema sistémico. La solución definitiva y más eficiente para el mercado en su conjunto debe provenir de una reforma que restaure la claridad y la previsibilidad.
Cabildeo para la Claridad Legislativa: Las principales organizaciones industriales y gremiales, como la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), el Clúster de la Industria Automotriz de Coahuila (CIAC) y las asociaciones de desarrolladores de parques industriales, tienen un interés común en resolver esta incertidumbre.25 Deben formar una coalición para cabildear activamente ante el Congreso de la Unión.
Dos Vías Legislativas Potenciales:
Clarificar el Código de Comercio: La solución más directa sería una reforma al artículo 75 del Código de Comercio para que defina explícitamente qué se entiende por "especulación comercial" en el contexto inmobiliario, o, de manera más efectiva, para que excluya expresamente los arrendamientos comerciales e industriales estándar de dicha calificación.
Crear un Procedimiento Mercantil Especializado: Una alternativa pragmática sería reconocer la naturaleza mercantil de ciertos arrendamientos, pero creando dentro del Código de Comercio un nuevo "Juicio Especial Mercantil de Arrendamiento Inmobiliario".5 Este nuevo procedimiento podría replicar la agilidad y las etapas concentradas de los juicios de desahucio civiles, pero dentro de la jurisdicción mercantil. Esto ofrecería una solución procesal que equilibra la intención de la SCJN con la necesidad de eficiencia del mercado.
El desajuste fundamental entre un procedimiento judicial lento y un mercado de alta velocidad solo puede resolverse de manera duradera a través de una reforma legislativa. Los esfuerzos individuales mitigan el riesgo para una empresa, pero solo una acción colectiva puede eliminar la incertidumbre que ahora grava a todo el sector. La restauración de un marco legal predecible no solo beneficiará a los actores establecidos, sino que reforzará la competitividad a largo plazo de Saltillo y de México como destino principal para la inversión global.